¿Qué necesito para comprar una casa en España? ¿Puedo pedir una hipoteca? ¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de un inmueble?

Si estás buscando comprar un inmueble, sabemos que es probable que te hagas muchas de estas preguntas y queremos ayudarte a resolver cualquier inquietud que tengas respecto al proceso de compra de una vivienda en España. En este artículo te hacemos un resumen de los pasos a seguir y los requisitos que necesitas cumplir para poder comprar de forma eficiente y segura tu nueva propiedad.

 

NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

El NIE (Número de Identificación de Extranjeros) es un documento obligatorio para cualquier extranjero que quiera realizar cualquier tipo de negocio en España, así como abrir una cuenta bancaria o, en este caso, comprar una vivienda.

Es un número único que se vincula a la persona que sirve para identificar a los extranjeros dentro del territorio Español.

 

¿Cómo puedo obtener el NIE?

Para su obtención debe pedir cita en cualquier Comisaria de Policía (en algunas hay lista de espera) y presentar su pasaporte o documento de identidad original junto con una copia impresa del mismo, así como cumplimentar el formulario de solicitud firmado acreditando el motivo por el que se solicita dicho documento.

En caso de no poder acudir puede hacerlo mediante representante pero este debe ir acreditado mediante poder notarial y el pasaporte del representado debidamente testimoniado.
Si se trata de de un extranjero no comunitario, todos los documentos deberán ser legalizados y traducidos al español para su correcta tramitación.

 

¿Necesito una cuenta bancaria en España?

Una vez obtenido el NIE ya se pueden iniciar los trámites para la compra de la propiedad, no es obligatorio tener abierta una cuenta bancaria, pero sin duda tenerla facilitará el pago de los impuestos y los gastos en los que se va a incurrir.

 

Contrato de arras

A no ser que se pague la totalidad del importe demandado para la compra de la propiedad de forma inmediata, se procederá a firmar un contrato de arras. Este contrato es un procedimiento estándar en España que se utiliza para reservar una propiedad durante un período de tiempo específico, por lo que se fija una fecha límite para firmar la escritura de la propiedad ante Notario Público.

En el contrato de reserva o de compra-venta se pacta entre ambas partes una suma de dinero a modo de reserva, que habitualmente representa 10% del precio total del inmueble, quedando el resto pendiente de abonar en la firma de la Escritura pública ante notario.

Este contrato vincula al comprador y al vendedor para asegurar los intereses de ambas partes ya que si el comprador finalmente desiste en la compra, perderá el dinero depositado a modo de reserva, así mismo, si el vendedor se retracta y decide no vender su propiedad, deberá pagar al comprador una multa que represente el doble de lo que el comprador haya pagado a modo de reserva.

El día de la fecha pactada en el contrato se procede a firmar las escrituras y el comprador deberá abonar el importe restante que representará la diferencia entre el precio total del inmueble y la cantidad que ha sido anteriormente abonada a modo de reserva.

 

Registro de la Propiedad

Aunque inscribir el inmueble que ha adquirido en el Registro de la Propiedad no es obligatorio por parte del comprador, hacerlo sirve como respaldo legal de su compra por lo que sí es recomendable.

 

Financiación para la compra / Solicitud de Hipotecas

En España los extranjeros cuentan con los mismos derechos y obligaciones contemplados por la legislación española, es por eso que puedes acudir a nuestras entidades bancarias para pedir financiación para la compra de la propiedad. Hay diferentes tipos de hipotecas que podrás solicitar en los cuales variará el tipo de interés y la duración del préstamo.

Hemos de recordar que para poder solicitar una hipoteca deberá previamente haber solicitado su NIE, así como deberá realizar una tasación del piso a comprar, la cual se rebe realizar con una entidad homologada.

 

Gastos asociados a la compra en España

Los impuestos y gastos que se originan por la compra son varios y ello redunda en el coste final de la operación. Estos son:

  • IVA 10%, en el caso de que la vivienda que se adquiere es nueva o de primera transmisión.
  • ITP, Impuesto de Transmisiones patrimoniales, para el caso de reventas venta de una propiedad de segunda mano. Suele ser de entre un 6 y un 10% dependiendo de la comunidad autónoma y los distintos gravámenes o beneficios aplicadas en dicha CCAA.
  • AJD, Impuesto de Actos jurídicos Documentados, se abona en caso de ser una vivienda que lleva IVA (primera transmisión), y si se compra con préstamo hipotecario. En Andalucía, por ejemplo, normalmente es del 1.5%.
  • Gastos de Notaría.
  • Gastos por la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad.

Tras la compraventa de deben abonar otros impuestos como el IBI (impuesto de bienes Inmuebles), o el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y si no se reside en España de forma permanente hay que pagar el Impuesto de la Renta de No Residentes.

 

Impuesto de la Renta de No Residentes

Este impuesto debe abonarse anualmente por parte de un extranjero no residente por el hecho de tener un bien inmueble en España ya este esté afecto o no a una actividad económica, motivo por el cual se le imputa una renta por la cual debe tributar.

Este impuesto se paga mediante la presentación de modelo 210 en el cual se refleja la renta imputada relativa a dicho inmueble o inmuebles.

Para el cálculo de la base imponible se computará como renta la cuantía que resulte de aplicar el % que corresponde sobre el valor catastral del inmueble en el recibo del IBI, siendo en unos casos ese % del 1.1% y en otros del 2% dependiendo si dicho valor ha sido o no revisado en los últimos 10 años.

Una vez obtenida la base imponible se le aplica el tipo de gravamen, en estos casos solo cabe alguna deducción en caso se hayan realizado algún donativo conforme a la ley del IRPF y a la ley de régimen fiscal de entidades sin fines lucrativos.

El tipo de gravamen difiere en caso de ser un extranjero de la unión europea (más Islandia y Noruega) con un tipo del 19%, y si son no residentes de fuera de la UE el tipo sube hasta el 24%.

Si ese no residente propietario de un inmueble en España lo tiene alquilado de debe rellenar ese modelo 210 haciendo mención a las rentas obtenidas con dichos alquileres, pero en este caso ese modelo se presenta cada vez que se alquila, y se debe especificar si al alquiler es total o para todo el año o parcial o por determinados periodos.

En estos casos el importe de la base se corresponde con los importes íntegros obtenidos con los alquileres excluyendo el IVA. En el caso de residentes en otro estado de la UE se podrían deducir ciertos gastos previstos en el IRPF siempre que estén directamente relacionados con la actividad del alquiler.

Una vez obtenida la base imponible de nuevo se distingue entre dos tipos de gravamen al 19% o al 24% si se trata de un no residente de la UE o de fuera de la UE.

Aplicado el tipo a la base se pueden obtener dos deducciones ya sean por los anteriormente mencionados donativos o por retenciones que se hayan practicado.
En este caso la presentación del impuesto es trimestral.

 

Esperamos que este artículo te haya sido de utilidad, puedes consultar más noticias y artículos relacionados con el mercado inmobiliario y mucho más en nuestro blog.