La guía definitiva para comprar una casa

La compra de una casa requiere meditación, inversión económica, trámites burocráticos y paciencia, por lo que es una decisión trascendental en la vida de una persona. Te brindamos ayuda para tomar las mejores decisiones y encontrar la vivienda de tus sueños, ya sea de segunda mano o nueva. Antes de adquirir una vivienda en España, es importante conocer su situación y tener en cuenta que el proceso puede durar desde unos meses hasta varios años, especialmente en el caso de la compra de viviendas nuevas sobre plano.

El mercado inmobiliario en España muestra señales de recuperación impulsado por la mejora económica y el aumento del empleo. El informe revela un crecimiento anual del 6,6% en los precios de la vivienda, situando el precio medio por metro cuadrado en 1.328€ en todo el país. La toma de decisiones en la compra de una vivienda no es sencilla, pero el éxito de la operación dependerá del seguimiento adecuado de los índices de precios, los trámites legales y las condiciones de financiación, entre otros factores.

Obra nueva o de segunda mano, ¿Qué es mejor?

Como comprador de una vivienda, es esencial considerar tanto la oferta disponible en portales inmobiliarios como el asesoramiento de profesionales en el campo. Además, la elección de la ubicación adecuada requiere una investigación exhaustiva y conversaciones con los vecinos para determinar si la vivienda cumple con tus expectativas.

El precio de las viviendas de segunda mano ha experimentado un aumento del 2,7% en el segundo trimestre de 2018, según Idealista, situando el precio medio por metro cuadrado en 1.664€. Sin embargo, este incremento varía en cada comunidad autónoma, con Madrid liderando como la región más cara (2.868€/m2), seguida de Baleares, Euskadi y Catalunya. Aunque la compra de viviendas de segunda mano implica menos impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10%, también es necesario considerar posibles inversiones iniciales en reformas. Por otro lado, las viviendas nuevas están listas para habitar y requieren menos remodelaciones, pero afrontan impuestos más altos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el IVA, que varían entre el 4% y el 21% según el tipo de inmueble.

¿Como negocias el precio?

Al comprar una vivienda, la negociación del precio es fundamental y es posible obtener hasta un 10% de descuento del precio inicial. Contar con la ayuda de un profesional inmobiliario facilita las gestiones administrativas y mejora las posibilidades de negociar el precio con el propietario.

Se recomienda solicitar una tasación, comparar precios en la zona y obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para conocer las circunstancias de la vivienda, como hipotecas, embargos o avales, antes de adquirirla.

Trámites bancarios: hipoteca fija o variable

Al comprar una vivienda, la financiación a través de un préstamo bancario es común, pero es importante considerar las condiciones de la hipoteca, como el tipo de índice al que está referenciada y las posibles comisiones por cancelación o amortización. La elección entre una hipoteca fija o variable también es crucial y depende del punto en el que se encuentre el euríbor, el tipo de interés interbancario utilizado para préstamos a corto plazo.

La decisión se basa en la cantidad de dinero disponible, el plazo de devolución y la previsión de la evolución del euríbor a largo plazo. En condiciones normales, las hipotecas a tipo fijo tienen intereses más altos que las variables, pero actualmente existen entidades que ofrecen préstamos fijos más atractivos que los variables.

El contrato de arras (Acuerdo de ambas partes)

Después de completar los pasos previos, la compra de una vivienda se formaliza a través del contrato de arras, un acuerdo privado que compromete al propietario y al comprador a realizar la transacción. Como comprador, se debe hacer un depósito en concepto de reserva que suele ser entre el 5% y el 10% del precio total de la vivienda. El contrato debe incluir detalles como el importe de la compraventa, la forma de pago, la distribución de los gastos, los plazos para la escritura pública y la formalización del contrato, entre otros.

Existen tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, cada uno estableciendo condiciones diferentes basadas en el acuerdo de las partes; sin embargo, el contrato de arras penitenciales respaldado por el artículo 1454 del Código Civil es el más común, permitiendo a ambas partes rescindir libremente el contrato con la única obligación de devolver la cantidad especificada en el contrato de arras.

Gastos extra a cubrir

Expertos aconsejan contar con un ahorro del 13% del valor de la casa antes de comprar una vivienda. Este colchón financiero cubrirá gastos de notaría, impuestos, registro, tasación y el anticipo del contrato de compraventa.

• Los honorarios de los notarios para la escritura pública de compraventa de una vivienda varían entre los 600€ y 875€, dependiendo del valor del inmueble.
• El registro de la propiedad implica un desembolso de entre 400€ y 650€, dependiendo del precio del inmueble, para inscribir las escrituras firmadas ante el notario.
• La contratación de una gestoría es un servicio adicional para realizar trámites como la liquidación de impuestos en la apertura de una hipoteca, con un costo promedio de alrededor de 300€, aunque puede ser cubierto por la entidad financiera.
• En la compraventa de viviendas, se deben considerar los impuestos asociados, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano, y el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para viviendas nuevas.
• Al solicitar una hipoteca, se debe invertir entre 250€ y 600€ en la tasación de la propiedad, realizada por una tasadora (generalmente proporcionada por el banco), para que la entidad pueda determinar el porcentaje de financiación, generalmente hasta el 80% del precio de compra o del valor tasado.

Entrega de llaves

El día de la entrega de llaves marca el cierre de la compra de la vivienda, con la presencia del notario, gestores y propietario. La firma de los últimos documentos, incluyendo las escrituras y la hipoteca, se realiza con ilusión y emoción, finalmente abriendo las puertas del nuevo hogar. A lo largo del proceso, es importante seguir las pautas y recibir el asesoramiento profesional adecuado para conseguir la vivienda deseada, construyendo un verdadero hogar donde pasaremos muchas horas de nuestra vida.

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